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犬(ペット)との快適な暮らしのために住み替え検討中。ローンで悩む…フラット35?変動金利?

愛犬のための住み替え
投稿者F.I.さん
住み替え検討中の地域東京都武蔵野市から東京都小平市へ
住み替え予定分譲マンション ⇒ 戸建
住み替えを考えるきっかけ犬を複数頭飼い始めて多頭飼いとなり放して遊べる庭が欲しくなったため、庭もしくは広いルーフバルコニーのある家への住み替えを検討
フラット35現在のマンションで利用
目次

住み替え検討中の現在について

手洗い場
小さい庭

最寄り駅からバス5分、徒歩1分の築7年の3LDK大型中古マンションを39歳の時に購入。犬好きのため、いつかはと思いペット可のマンションを購入。

マンション購入1年後に犬を2匹飼い始める

現在のマンションでは敷地内に大きな庭があるものの共用部分のため犬を放すことができない。また保護犬を引き取りたいが、マンションの管理規約で小型犬2匹までと決まっている。

戸建なら飼育頭数の制限もなく、庭があるので、戸建に引っ越したいと検討。
また、戸建だと自分たちのペースで建替えやリフォームができること、土地の広さ分、資産をしっかり所有できるという資産性にも魅力を感じた。

今のマンションの環境やスペックは気に入っているため、同じエリアもしくは隣接エリア限定で戸建をネットで検索開始(SUUMOを主に利用)

週末に実際に物件を内見してみる
(同じ3LDKで隣接エリアの場合は購入した時より安い価格希望)

現在、都内の新築戸建ては駐車場スペースを主に取っているため、庭のスペースが広くない物件が多いことに気づく。また、良いなと感じた物件でも隣接している家があまりにも古く、管理状態が心配など、環境問題でなかなか決断に至らない。
また、寒い日に内見に行ったところ、マンションと比べて気密性が下がることから寒いことに気づく。

たまたまネットでルーフバルコニーが広い中古マンションを発見し、内見。
条件もよかったが、またマンションに住み替えなら住み替えする必要があるのか悩む。

実際に内見して戸建てならこういう条件、マンションにするなら、という具体的な条件を明確にしたところで自宅マンションを査定に出す。
現在のマンションを購入した不動産屋にそのまま売却査定を依頼。
比較的小さい子供が多いエリアのため、同じエリア内でマンションを探す家族が多く、買った時より+600万くらいで査定価格が出て半信半疑だった。
同じタイミングで同じマンションの同じ広さ、間取りの他部屋が売りに出ていて、不動産屋が査定した金額で売却されていることを確認。また、約2カ月弱と売れるまでのスピードも早かった。
これなら、不動産会社の見積もりと遠く離れない金額で売却できそう。売却益で今のマンションを購入した時と住み替えする際の手数料分が賄えそう。

売却する際にはマンションの値段は下がってしまうと思っていたが、思った以上の価格で実際に取引があり、少し安心。
想定より高く売れそうなので、想定していなかった分の費用をリフォーム費用として戸建てに引っ越すことを決めて、再度戸建で物件を探す。
この浮いた金額で床暖房など空調設備を充実させたり、駐車場スペースを庭スペースに作り替える予定とする。

現在、売る準備と購入物件探しを同時進行中。

住み替え時の住宅ローンを固定金利のフラット35にするか、ネット銀行の安い変動金利を利用するか、FPを有効活用した

現在住んでいる住み替え前のマンション購入時は、見通しが立てられる固定金利のフラット35と金利が安い変動金利の両方で迷っていました。そこで一番安い変動金利の銀行、審査が厳しくないと言われる変動金利の銀行、固定金利のフラット35でそれぞれ仮審査を出しました。
その結果、他にローンを抱えていたことから、フラット35しか当時は審査が通らなかったため、固定金利のフラット35での契約となりました。

現在の購入したマンション

3LDK78㎡ 築7年の中古築浅マンション。
駅からバスで約4分でファミリー層が中心のエリア。
4500万円をフルローン
三大疾病保障付の団信を付けてフラット35で金利1.26%(フルローン90%)+銀行の住宅パッケージローン(変動金利)2.725%(フルローンの残10%)

返済予定表
フラット35実行計算書
マンション売買契約書

住み替え後の物件条件

同じ武蔵野市もしくは隣接する小平市の新築~築浅戸建て
予算は現在のマンション購入時の4550万以下。
小平市であれば4000万以下が希望。
駅からの距離は遠くても可。周りの環境と物件のスペック重視。
借り換えもフルローンを希望。

今回、住み替えにあたって同じ固定金利で借り換えするか、変動金利で安い銀行で借り換えをするかで悩みました。フラット35で借りた際は三大疾病団信を付けて1.26%の金利でした。この金利で問題なく住宅ローンを支払っていけているため、
安い変動金利で借りたとしても1.26%までは金利が上がっても問題なく払っていけます。

それであれば、少しでも安い変動金利の間に繰上返済をしながらたくさん払ってしまえば、総合での支払金額は少なくなります。
39歳で35年ローンを借りたので、完済は74歳。退職後約10年近くも住宅ローンを払い続けるのは現実的ではありません。そのため、できるだけ繰上返済をし、早く住宅ローンを終えたいと思っています。

今回、住み替えにあたり、隣の市へ移動するため、予算をさげて今のマンション購入時より安い物件で探しました。住宅ローンを借り換えてさらにローンが増えることは避けたかったです。

約2年フラット35できちんとローン返済の実績ができたこと、勤務先が上場したため、以前より属性がよくなったこと、抱えていた他ローンがなくなったことから安い変動金利の銀行から借りられる可能性が高くなりました。
実際に仮審査の申込をしたところ、問題なく通ったため、金利が特に安い、ネット銀行を中心に検討を進めました。

しかし、オリンピック後に金利が上がると言われており、またアメリカが長期金利の引き上げを行った影響で日本のローン金利も今後上がっていくのではと噂されています。実際に現在(2021年3月)、じわりじわりと固定金利があがってきています。
同じフラット35で同じ条件でも私が借入を行った時から若干ですが、0.09%上がっています。これが徐々に進行するのでは?という心配もあります。
また、2024年に日銀総裁が交代した場合に今の低金利が続かないとも言われています。

2回目のローン借り入れということで初めて借り入れをした時より現実的に計算することができたこと、住宅ローンについて勉強をしたことにより、さらに迷ってしまいます。
とはいえ、10年で金利が2%を超えるなど、急激な上昇は考えにくいと思い、今回は変動金利で借り換えをする予定です。
現在が1.26%の固定金利のため、変動金利で新しいローンを組み、その金利が1%を超えたら、再度固定金利で借り換えをしようと思います。

今回、金利をどうするかで一番悩み、自身でも色々と勉強しましたが、不動産屋と提携しているファイナンシャルプランナーにライフプランを練ってもらい、住宅ローンの返却ペースについて、相談しました。

また、不動産屋提携のファイナンシャルプランナーだと、不動産屋寄りの情報になることも考え、独立系のファイナンシャルプランナーにも、ライフプランを相談し、検討しました。

こうすることで、客観的に今後の人生におけるお金の流れ、心配などが明確になり、対策ができることで安心しました。
また、不動産屋と提携しているファイナンシャルプランナーだと、どうしても営業が入るため、最初は話半分くらいであまり信用していなかったのですが、住宅ローンの返し方などについて、色んなパターンを紹介してくれて、自分だけなら気づかないようなケースを知ることができて、思った以上に良いサービスでした。

住宅ローンは人生において大きな支払を占めます。なので、こういったファイナンシャルプランナーの紹介サービスなどをもっている不動産会社も多いと思います。
営業が入るから・・といって敬遠せず、うまく活用すると良いなと思いました。
情報が偏ってしまうことを避けるため、住宅ローンに強いファイナンシャルプランナー、それ以外の教育費や資産について強い独立系ファイナンシャルプランナーと、それぞれからプランを出してもらうことで、客観的に人生プランを想定することができると思います。
多少費用がかかってしまうけれど、金利という難しいテーマを決断するにはお得だったと思います。

犬のことを考えると住む家だけでなく、周りの環境との兼ね合いが難しい

私たちは犬を飼っているということで、新しく購入する戸建ての周りの環境についても気になります。
公園が近くにあるか、道路は綺麗にされているか。武蔵野市と小金井市にかかって大きな小金井公園があります。ここはドッグランが併設されているため、私たちはよく利用します。そのため、休みの日に小金井公園まで気軽に行けるか、という点も重要でした。

  • 庭の広さ
  • 小金井公園までの距離
  • 日常のお散歩用の小さな公園が近くにあるか
  • 散歩する道にゴミが落ちてたりなど環境が綺麗かどうか

これらの環境が家を決断する主な理由になりますが、価格やエリア(JRなのか西武線なのかなど)との折り合いが難しかったです。
緑が多い環境を求めていたため、私たちは駅からの距離は離れてもかまいませんでした。普段は自転車を利用することが多く、駅からの距離は気にしないのですが、雨の日はバス利用になります。
その際に駅までの道が一本道で渋滞しそうなど、環境という条件だけを見ても決断するのが難しかったです。

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