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変動金利でも固定金利でもなく、固定金利選択型を選んだ一番の理由と考え方(戸建へ住み替え)

戸建の外観
投稿者名yuiton さん
住み替えた地域山口県⇒大分県大分市
住み替え事情分譲マンション売却後に戸建購入

【家族構成】
夫(会社員:年収880万円)43歳、妻(パート:年収30万円)42歳
長女 中学校2年生、次女 小学校5年生、長男 小学校4年生

【住宅購入時の契約状況】
3600万円の一戸建て(住宅地に建てた工務店のモデルルーム、築3年目、家具付き)
広さ 土地126平米 2階建て4LDK
自己資金 2070万円(頭金1900万円、諸経費170万円)
地方銀行の住宅ローン 固定金利選択型(5年固定金利)
借入金額 1700万円
金利 0.85%(当初5年)、6年目からは変動金利
年間返済額 120万円(月々6.5万円、ボーナス払い 21万円)
年間維持費 固定資産税 13万円

人生2回目の住宅ローンは固定金利選択型を選びました。最初の5年間は、金利0.85%の固定金利、以降は金利相場にリンクする変動金利になります。

ローンを組むにあたってまず考えたのが返済期間をどれくらいにするか?です。当時、43歳でしたので60歳までに完済し、60歳から定年までの5年間と退職金は老後の資金に、と考えました。そうするとローン期間は最長でも17年です。

次に考えたのが金利のリスクをどう考えるか?です。繰り上げ返済をしてきた実績、我が家の満足と感じる生活水準から考えて全期間固定金利は不要と思いました。住宅ローンの所得税還付がローン残高の1%であることから、1%未満であれば実質金利ゼロになります。金利は1%未満で探すことにしました。

ネット銀行から借りることも検討しましたが、管理を一元化したかったこと、直接会って進めたかったことから、いつも使っている地方銀行の住宅ローンを利用しました。

メインバンクの住宅ローンの金利タイプは、変動金利0.65%、5年固定金利選択型0.85%、10年固定金利選択型0.9%、15年固定型1.3%でした。
5年か10年かで迷いましたが、2~3%も急激に金利が上がるとは考えにくいこと、万一金利が上がっても5年あれば繰り上げ返済をして元金を減らせることから5年を選択しました。

ローン固定金利

借入金総額1700万円のうち、600万円はボーナス返済としました。当時の家賃が7万円でしたので、月々ほぼ同じ6.5万円とすると返済期間は15年にすることが出来ました。

金銭消費貸借契約証書

理想的な返済プランとしては、5年は0.85%で固定金利、その後の5年も1%未満で推移してくれると仮定すると所得税還付金1%で実質金利は10年間ゼロになります。金利ゼロであれば、繰り上げ返済する必要はありません。
10年後、繰り上げ返済していないのでローン残額は550万円程度になっているはずです。10年で300万円程度の繰り上げ資金をためておき、もしその時点で金利が上がっていれば繰り上げ返済をして元金を減らせば良いと考えました。

変動金利型は0.65%と一番金利は低いのですが、ローンを組んだ時点で我が家の定期預金残高は400万円になっており、万一金利が上昇したときに元金を十分に減らせないと考え選択肢から外しました。

もう一つ考えたのが、「私が健康に働き続けられるのか?十分な収入を確保できるのか?」についてです。これは団信に入っており、万一の時は借金がチャラになること、生命保険に入っていること、そもそも趣味はジョギング、タバコは吸わないので健康リスクは低いことから大丈夫と判断しました。

自分では様々なリスクを想定したうえで、最もリーズナブルな答えが5年固定金利選択型でした。

あれから2年後の2021現在。まさか新型コロナウイルスでこんな世の中になるとは思いませんでした。

2020年は子供が臨時休校、会社はテレワーク、休日もステイホームの日が続いています。決して広くはない一戸建てですが、家族5人それぞれが一人で過ごすスペースを確保できており、購入して本当に良かったと思っています。

子供は高校1年生、中学1年生、小学校6年生に進学、進級しました。最近、光回線を引いたのでステイホームで増えた電子機器類(スマホ3台、タブレット1台、パソコン2台)もストレスなく動くようになりました。賃貸で使っていたWi-Fiより通信回線が早く、また利用制限もないので快適です。

会社の業績は厳しく年収は200万近くダウンしましたが、お金を使うことも減りましたので何とかなっています。
金利はそれほど上がっていませんが、固定期間があと3年あるのでそれまでに経済が回復してくれれば、また繰り上げ資金を貯めることもできると考えています。

さっそく想定外のリスクが発生し、予定していた貯蓄は出来なくなりましたが、非常事態を何とか乗り切れればそれで良いと思っています。

目次

私が思う住み替えのコツ~良い物件は早い者勝ち!即決するために、希望条件と妥協範囲を決めておこう~

戸建のダイニング

会社の人事異動に伴い、家族5人で知らない土地へ引っ越しすることになりました。以前住んでいたマンションは無事1,800万円で売却でき、いよいよ一軒家の購入検討を開始です。

マンション売却の話はコチラ↓をご覧ください

知らない土地なので、まずは情報収集!と、不動産セミナー、完成見学会、モデルルーム見学、造成地の看板に記載している不動産へ飛び込み、など3か月間、とにかく動きまくりました。

今はネットの時代ですが、実際に会って話を聞いたり、現地を見たりすることでしか得られない情報があります。
「昔、ここは田んぼだった」「将来、近くに道路を作る計画がある」「前に区画整理の話があったが住民の反対でなくなった」などなど。

また3か月くらいでだいたいの相場観もついてきます。展示場などへ行くと、しつこくセールスされるのでは?と思いましたが、電話をかけてくる会社さんはほとんどありませんでした。たまに住宅見学会のチラシを送ってくるくらいです。ネットで情報を集めつつ、土日は足を使って見てまわるのがお勧めです。

最初は家族で見学に行ったりしたのですが、子供は時間を持て余すし、奥さんの予定とも合わせなといけないので、一人で見て回ることが多かったです。自分が気に入れば、奥さんへ情報を共有し、意見を聞く形でした。

色々な不動産屋さんの話を聞いていく中で印象に残ったのは、「いいな、と思った物件は、他の人もそう思う。家は基本早い者勝ち。すぐ決断できるよう希望条件と妥協範囲を整理しておくことが大事」という話でした。

我が家の希望条件と妥協範囲は、

  • 場所:子供の校区内(妥協できない)
  • 広さ:駐車場2台は必須(子供の1人1部屋、庭は無理ならあきらめる)
  • 予算:3,500万円(4,000万円までは条件次第だが、それ以上は不可)

子供(中学生一人、小学生二人)は転勤で転校したばかり。さすがにもう一回というわけにはいきません。場所は小学校の校区内に限定されます。
広さは駐車場2台分は必要ですが、それ以外は妥協可能。
予算は3,500万円をベースに4,000万円までは可能と設定しました。この予算では注文住宅や大手メーカーは無理なので、地域の工務店メインで探すことにしました。

あらかた不動産屋さんや工務店さんを回った後は、限られた場所なので自転車で回ったりしていました。

更に3か月が経過。探し始めてから半年。なかなか希望物件には出会えず、だんだんあきらめモードに(家探しはかなり体力を消耗します)。
ある日、以前もらった資料を整理していると、住宅地に立っているモデルルームのチラシを発見。校区外ですし、少し甘めのテイストとのことでしたので、見に行かなかったのですが、ネットで見ると結構おしゃれな外観。
また校区外でしたが、学校まで通えない距離ではありません。市役所のホームページで調べてみると「校区外申請」を出せば、転校しなくても大丈夫と分かりました。

速攻で電話し、駄目元で、「住宅地にあるモデルルーム、売る予定とかありますか?」と聞いたところ、「建ててから3年なので、そろそろ売りに出そうか考えていたところですよ」とのこと!

アポをとり、モデルルームを見せてもらうと、38坪とこの辺りでは少し狭いのですが、駐車場は2台確保可能。金額は総額3,800万円。置いている家具やカーテン、エアコンはつけてくれるという条件。
100%ではありませんが、ようやく希望条件を満たした物件を見つけることができました。

戸建 売買契約書

今回もモデルルーム見学だと思って渋々ついてきた子供たちでしたが、契約すると聞いて大喜び!早速、現地で部屋割りの話し合いが始まりました(笑)。

3LDKなので、子供一人に一部屋は無理。ただお会いした建築家さんが言っていたのですが、
・今時は、ネット環境が整っていて、スマホがあればプライベートな空間は作ることができる一人部屋でスマホを持つと引きこもりますよ(笑)
・ゆえに、広い家、一人一部屋は必要ないですよ
なるほどなあ、と思いました。図らずも(笑)、その通りの家になったのですが、今は子供3人それぞれがお気に入りの場所を見つけてゲームや勉強をしているので、確かに一人一部屋は必須ではないかなと感じています。

家は大きな買い物。家庭の数だけ個別事情があるため、なかなか決断が難しいですね。

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