変動から固定金利に変更で大失敗！10年で50万円以上損した結果に（涙）

投稿者	川西 孝司
所在地	東京都青梅市
自宅の種類	分譲マンション

住宅ローンを組んだ時点の状況

住宅ローン契約後から現在までの返済状況（資金計画）の流れ

最寄駅から徒歩13分、2008年7月（36歳の時）に3,300万円で3LDKのマンションを購入。
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比較的安定した会社に勤めており、当時の貯金も500万円ほどあり。さらに私の両親から1,000万円の援助があり、結婚するタイミングで契約を完了。当時の返済額は月5.8万、管理費・修繕積立金・駐車場代も含めると、月8.4万円。
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本や雑誌を読んでいて、『将来日本は経済破綻して、金利が急上昇する』という情報を目にし、変動金利から固定金利へと変更する検討に入る。
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当初借りていた『りそな銀行』よりも、新興の『ソニー銀行』の方が金利が安く、利便性もよさそうだったので、借り換えの検討に入る。
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2011年１月、『りそな銀行』から『ソニー銀行』へと借り換えを実行。ソニー銀行は保証料が無料のため、りそなから戻ってきた保証料を借り換えの諸費用に充当。差し引き20万円ほどが手元に残った。ボーナス払いをなくし、月の返済は6.9万円に。
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借り換えた直後、金利が上昇し始め、やや焦り気味に変動金利から10年の固定金利へと変更。ネットで手続きが完了するため、金利タイプ変更のハードルは低かった。金利は約0.6％上がり、月の返済が5,000円ほど上がり、7.4万円に。
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2012年、私が難病を発症し、職場を異動。環境が変わり、不眠症を発症してクリニックで睡眠薬を処方される。しかし、その後しばらくはその職場で仕事を続ける。
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2017年、会社を辞めて個人事業主へ。年収は半減したが、妻が会社員のため、住宅ローンの支払いには問題なし。
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2021年３月、10年固定金利の期間が満了し、変動金利へ移行。金利は約0.9％下がり、月の支払いも7,000円ほど下がり6.7万円に。今後は変動金利を継続しながら、投資と貯金で資産を増やし、金利が上がるタイミングで、繰り上げ返済をする予定。再び固定金利に変更する予定は今のところなし。返済期間はあと22年。

借り換えと金利タイプ変更が裏目に。追い打ちをかけるように、私が難病を患い、転職したものの年収は半減…。

2008年夏、結婚するタイミングで、東京都青梅市にある3LDK（75.15㎡）の新築マンションを、3,300万円で購入しました。売値は3,480万円でしたが、不動産会社と値引き交渉して180万円引いてもらいました。部屋は５階で眺望がよく日当たり良好、ベランダも北と南に二面あり、押し入れ付きの和室もある、文句のつけようがない物件でした。

この直後にリーマンショックが起こったので、もう少し待てば安く買えたかも…と思いましたが、その時はこの部屋は売れてしまっているだろうし、これは仕方ないとあきらめがつきました。

実際住んでみると非常に居心地がよく、高値で買ってしまったけど、ずっと住み続けるのであれば問題はないと思いました。南側のベランダは日当たりが最高で、広さも十分あり、北側のベランダは車のタイヤを置いたり、大きなごみストッカーを置いて重宝します。和室には押し入れがあり、これが結構ありがたいです。収納スペースもたくさんあるし、最新の設備が整っていました。さらに最寄駅から徒歩13分、駐車場も全戸分あり、耐震等級も病院や学校と同じ等級２と、いい物件を買ったという満足感でいっぱいでした。

住宅ローンの返済も特に問題なく、管理費や修繕積立金、駐車場代、固定資産税もかかりますが、住宅ローン控除で10年間税金が60～70万円ほど戻ってきたのは有難かったです。ただ当初ボーナス払いを設定していたのですが、会社がどうなるか分からない時代ですので、早い段階でボーナス払いは止めました。月々固定の返済額の方が、家計管理しやすいので、月の返済額は上がったけれど、これはよかったと思います。

2010年３月に娘が誕生し、３人家族となりました。私の実家が車で５分の所にあるので、両親の助けも借りながら、共働きで子育てをやっていきました。保育園が自宅マンションから徒歩５分、小学校が徒歩２分、中学校が徒歩５分と、とにかく利便性は抜群でした。マンションを買ってから３年くらいは順風満帆で特に不安になることはありませんでした。

　私は株式投資が好きで、その手の本や雑誌をよく読んでいました。当時よく話題になっていたのが、『日本の財政事情は最悪で、使い将来破綻して、金利が急上昇する』というものでした。私は、すぐに金利タイプを変更できるように、ネット銀行のソニー銀行に興味を持ちました。借り換えの手数料も安く、保証料がゼロというのが魅力でした。当初借りていたりそな銀行には。保証料として50万円近く払っていて、借り換えれば結構な額が戻ってくる計算でした。借り換えの諸費用が20万円ほどで、戻ってきた保証料を充当しても、20万円以上手元に残るので、借り換えただけで、20万円得をするような感覚でいました。

　ついに、2011年１月、りそな銀行からソニー銀行へと借り換えました。りそな銀行からは、『金利を下げるから借り換えないでほしい』と引き止められましたが、保証料が戻ってくるメリットに目がくらみ、気持ちを変えることができませんでした。ソニー銀行とは、変動金利の1.281％で契約しました。もくろみ通り保証料が戻ってきて、20万円ほど手元に残ったので、得をした気分になっていました。

　借り換える少し前から金利が上昇局面に入っていて、やや冷静さを欠いてしまったのでしょう、早速借り換えた翌月に10年の固定金利にあっさり変更してしまいました。金利は、一気に0.571％も上がって1.852％です。これが大失敗の元でした。

情報に踊らされ、焦ってしまったのです。一旦固定にしてしまうと、変動に戻すのに多額の手数料がかかるので、実質10年塩漬けです。ご存じの通り、金利はその後下降に転じ、マイナス金利まで低下。完全に裏目に出てしまい、その後10年間、私が固定した金利1.852％に戻ることはありませんでした。10年間変動金利のままであった時と比較すると、概算50～100万円くらい余計に利子を払ったことになります。反省点として、プロでも金利の将来的予測は当てにならないこと、金利タイプ変更は慎重に判断すること、繰り上げ返済を金利上昇時における対応策とすること、などを肝に銘じています。

金利タイプ変更に関しては失敗してしまいましたが、返済が困難になるレベルではありません。しかし2015年、追い打ちをかけるように、管理会社から管理組合に対して、修繕積立金の値上げを打診されました。理由は、このままだと大規模修繕の費用が不足するということでした。プロにそう言われたら、ほとんどの入居者は仕方ないものとして了承しました。私も正直きついなあと思いましたが、資産価値を下げないためにもやむを得ないことだと考えました。修繕積立金が5,000円から１万円に上がり、管理費と駐車場代を含めて月の維持費が3.2万円になりました。住宅ローンの月の返済額が7.4万円でしたので、この時点で月の支払いが10.6万円となりましたが、共働きで夫婦とも会社員でしたから、特に問題ありませんでした。
　
一難去ってまた一難、今度は私が難病を発症。職場異動などで精神的に追い詰められ不眠症を患って、心療内科で薬を処方されました。その後、何とか粘って勤務していましたが、ついに限界がきて、2017年に会社を辞めてしまいました。個人事業主となり、年収は会社員時代の半分以下にまで落ち込みました。とにかく経費削減、節約に努めるため、生活レベルを大幅に下げざるを得ませんでした。それも妻が会社員であることで助けられただけであって、本来ならヤバい状況だったと思います。ということで、何とか住宅ローンの返済は続けてこられました。

　2021年３月、10年の固定金利期間が終了し、変動金利に移行しました。現在の金利は、0.907％、月の返済額が7.4万円から6.7万円に減り、家計は楽になりました。

今後は、固定金利への変更を考えるのではなく、節約してお金を貯め、投資に回していくことで資産を増やし、金利が上がりそうな局面になったら繰り上げ返済をするという戦略に変えました。株価と同じで、今後金利がどうなるかなんてプロでも分からないのですから、そんな無駄なことを考えるより、地道に繰り上げ返済していく方が得策ではないかと思っています。

2010年に娘が生まれ現在も３人家族で、娘は11歳になりました。私の部屋は洋室、妻の部屋は和室、娘の部屋は洋室です。３人それぞれの部屋を作れて、3LDKは３人家族がベストだと思います。暮らしやすく、生活に全く不便は感じません。贅沢はできませんが、安心して楽しく平凡に暮らせることに感謝し、家族の協力を得ながら今取り組んでいる事業に全力投球しています。